【2021年4月最新】レオパレス21界壁問題の現在。【入居率や業績悪化が止まらない】

（2021年4月10日最新情報更新）

お悩み男性

レオパレスの界壁の問題ってどうなっているんだろう？

実際に物件を借りても大丈夫なの？

このような疑問にお答えします。

筆者は賃貸営業歴5年の賃貸営業マンです。

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士の資格も保有しています。

2018年4月27日に界壁問題が発覚してから約3年が経過しました。

現在のレオパレス21の界壁問題がどうなっているのか気になる人も多いでしょう。

今回は最新の情報を交えながらレオパレス21の界壁問題や現在の状況について詳しく解説していきます。

レオパレス21界壁問題について

改修工事の進捗状況

入居率の推移

業績悪化について

レオパレス21の物件を借りても大丈夫か

おもに上記５つの内容について詳しく解説をしていきますので、この記事をお読みいただくことで現在のレオパレス21の状況をしっかり把握することができますよ。

Contents

レオパレス21の界壁問題
レオパレス21現在の状況
レオパレス物件を借りても大丈夫？
まとめ

レオパレス21の界壁問題

レオパレス21の界壁問題は現在もなお続いている問題です。

まずは改めて「レオパレス21の界壁問題」について、特に重要度の高い事項を時系列にして簡潔にまとめました。

2018年4月27日	界壁（小屋裏及び天井裏）が施工されていない物件があることをレオパレス21が公表。全棟調査を開始。
2018年5月29日	「ガイアの夜明け」放送により界壁の問題が取り上げられる。
2018年6月18日	界壁施工不備問題緊急対策本部の立ち上げ
2019年2月5日	「ガイアの夜明け」放送により、全棟調査及び改修工事がほとんど進んでいない事が判明。
2019年2月7日	全棟調査の過程で、界壁に断熱材のグラスウールが使用されずに発泡ウレタンが使用され、建築基準法の規定に達する遮音性を満たしていない可能性がある物件が発覚。さらに天井部の施工が仕様に適合しない不備がある物件も発覚。
2019年2月8日	不備対象物件の入居者へ住み替え案内
2019年5月10日.29日	代表取締役社長、取締役副社長執行役員及び取締役専務執行役員5名の計7名の退任を公表。
2019年5月29日	耐火構造の界壁とすることが求められているにもかかわらず、耐火構造仕様に適合していない仕様となっている物件が判明。
2019年7月31日	不備物件の調査完了予定を2019年10月末、優先調査対象物件の改修工事完了予定を2020年6月末にそれぞれ見直し
2019年10月4日	現状の全棟調査進捗状況を公表。
2020年9月30日	要改修戸数の約1/5が改修完了

2018年の4月から問題が提起され、2018年5月29日と2019年の2月5日の「ガイアの夜明け」の放送により、広く世に知れ渡るようになりました。

実際に「ガイアの夜明け」の放送を観てレオパレス21の界壁問題を知った方も多いと思います。

今回の問題の主な建物不備として、

界壁（小屋裏及び天井裏）が施工されていない物件

断熱材のグラスウールが使用されずに発泡ウレタンが使用された物件

天井部の施工が仕様に適合しない不備がある物件

耐火構造仕様に適合していない仕様となっている物件

この4点が今回の問題の特に重要な不備となっています。

では、界壁が不十分だとどういった問題があるのか。

４つの問題点を一つひとつ解説していきます。

界壁（小屋裏及び天井裏）の不備

画像引用元：レオパレス21公式サイト

界壁とは各住戸の間を区切る壁のことを言います。

界壁は小屋裏・天井裏まで達するように設ける必要があり、今回のレオパレス21の界壁（小屋裏及び天井裏）の不備は小屋裏・天井裏まで界壁が達していない物件が多数存在するというものです。

界壁が小屋裏・天井裏まで達していないと建物の防火性が低下し、火災が起きた際に大きな事故につながる可能性が高まります。

さらに建物の防音性も低下するため、通常の生活音も隣の部屋に聞こえやすくなります。

あるべきところに壁がなかったのですから、レオパレス物件の騒音に関する悪評が多いことも頷けますね。

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断熱材のグラスウールではなく発泡ウレタンを使用

画像引用元：レオパレス21公式サイト

界壁に断熱材のグラスウールが使用されずに発泡ウレタンが使用された物件は防火性と防音性が低下します。

設計図ではグラスウールまたはロックウールという防火性・防音性が高いものが使用されるはずでしたが、実際には防火性と防音性が低い発泡ウレタンが使用された物件が多数発覚しました。

小屋裏・天井裏まで界壁が達していない物件に加えて界壁の断熱材に発泡ウレタンが使用された物件だと、さらに防火性と防音性が低くなる物件となります。

天井部の施工が仕様に適合しない不備

画像引用元：レオパレス21公式サイト

今回のレオパレス21の問題の場合は、画像一番左の準耐火構造とすべき物件において、強化石膏ボードを使用すべき物件で実際に強化石膏ボードが使用されていないなど、天井部の施工が仕様に適合しない不備があり、建築基準法に反した物件という事で対象物件の4518戸の入居者は住み替えを余儀なくされました（住み替えに掛かる費用は全額レオパレス負担）

耐火構造不備

画像引用元：レオパレス21公式サイト

耐火構造の不備の物件は、その名の通り耐火性が建築基準法の基準値に達していないため、万が一火災が発生した際に火災による被害が増大する可能性が高まる物件となります。

レオパレス21現在の状況

レオパレス21公式サイトより発表されている、

当社施工物件における施工不備問題の対応について

上記ページを参考に2019年10月から2021年3月までの、

調査完了棟数
不備棟数
着手棟数
完了棟数

を表にまとめました。

	調査済み率	不備棟数	着手棟数	完了棟数
2019年10月	90.00％	11618	3180	863
2019年11月	98.20％	12872	数値無し	数値無し
2019年12月	98.65％	13517	4004	896
2020年1月	98.75％	13524	4181	924
2020年2月	98.78％	13587	4440	942
2020年3月	98.88％	13603	5091	952
2020年4月	98.94％	13606	6277	990
2020年5月	98.96％	13611	6886	1003
2020年6月	98.96％	13165	7071	1008
2020年7月	98.97%	13621	7316	1015
2020年8月	98.97%	13622	7319	1045
2020年9月	98.97％	13626	7394	1055

さらに、2020年10月から棟数表記から戸数表記に変わっています。

これまで改修進捗状況については棟単位でご報告しておりましたが、改修工事は住戸単位で行っていることから、進捗をより的確に表示できるよう当月より住戸単位に変更いたしました。

引用：改修等の進捗状況について

	明らかな不備戸数	要改修等戸数	改修完了数
2020年10月	216,266	195,241	40,976
2020年11月	216,269	195,234	41,370
2020年12月	216,270	195,325	41,734
2021年1月	216,270	195,398	42,072
2021年2月	216,267	195,556	43,300
2021年3月	216,265	195,650	44,117

2021年3月現在、22.54%の改修完了率

2021年3月現在では要改修戸数195,650戸の約22.54%が完了済みとなっています。

まだまだ全ての改修を終えるまで時間が掛かりそうですが、改修工事は少しずつ進んでいるようです。

2021年3月現在の入居率は81.72%

レオパレス21の入居率は界壁問題を受けてから大きく下落しています。

2018年4月には92.82%あった入居率が、2020年12月には77.07%まで下落。

★レオパレス21（2018年4月～の入居率推移）

*2019年3月期*	4月	*92.82%*
	5月	*92.76%*
	6月	*92.10%*
	7月	*90.45%*
	8月	*89.41%*
	9月	*88.40%*
	*10月*	*87.24%*
	*11月*	*86.38%*
	*12月*	*85.26%*
	1月	*85.38%*
	2月	*85.57%*
	3月	*84.33%*
*2020年3月期*	4月	*82.35%*
	5月	*81.95%*
	6月	*81.40%*
	7月	*80.67%*
	8月	*80.21%*
	9月	*80.07%*
	*10月*	*79.49%*
	*11月*	*79.21%*
	*12月*	*78.91%*
	1月	*80.19%*
	2月	*81.82%*
	3月	*83.07%*
*2021年3月期*	4月	*81.40%*
	5月	*79.91%*
	6月	*79.43%*
	7月	*78.56%*
	8月	*78.18%*
	9月	*78.09%*
	*10月*	*77.46%*
	*11月*	*77.09%*
	*12月*	*77.07%*
	1月	*78.16%*
	2月	79.60%
	3月	81.27％