（2021年10月6日最新情報更新）
「レオパレスの界壁の問題ってどうなっているんだろう？
実際に物件を借りても大丈夫なの？」
このような疑問にお答えします。
筆者は賃貸営業歴5年の賃貸営業マンです。
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士の資格も保有しています。
2018年4月27日に界壁問題が発覚してから約3年半が経過しました。
現在のレオパレス21の界壁問題がどうなっているのか気になる人も多いでしょう。
今回は最新の情報を交えながらレオパレス21の界壁問題や現在の状況について詳しく解説していきます。
- レオパレス21界壁問題について
- 改修工事の進捗状況
- 入居率の推移
- 業績悪化について
- レオパレス21の物件を借りても大丈夫か
おもに上記５つの内容について詳しく解説をしていきますので、この記事をお読みいただくことで現在のレオパレス21の状況をしっかり把握することができますよ。
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レオパレス21の界壁問題
レオパレス21の界壁問題は現在もなお続いている問題です。
まずは改めて「レオパレス21の界壁問題」について、特に重要度の高い事項を時系列にして簡潔にまとめました。
| 2018年4月27日 | 界壁（小屋裏及び天井裏）が施工されていない物件があることをレオパレス21が公表。全棟調査を開始。 |
|---|---|
| 2018年5月29日 | 「ガイアの夜明け」放送により界壁の問題が取り上げられる。 |
| 2018年6月18日 | 界壁施工不備問題緊急対策本部の立ち上げ |
| 2019年2月5日 | 「ガイアの夜明け」放送により、全棟調査及び改修工事がほとんど進んでいない事が判明。 |
| 2019年2月7日 | 全棟調査の過程で、界壁に断熱材のグラスウールが使用されずに発泡ウレタンが使用され、建築基準法の規定に達する遮音性を満たしていない可能性がある物件が発覚。さらに天井部の施工が仕様に適合しない不備がある物件も発覚。 |
| 2019年2月8日 | 不備対象物件の入居者へ住み替え案内 |
| 2019年5月10日.29日 | 代表取締役社長、取締役副社長執行役員及び取締役専務執行役員5名の計7名の退任を公表。 |
| 2019年5月29日 | 耐火構造の界壁とすることが求められているにもかかわらず、耐火構造仕様に適合していない仕様となっている物件が判明。 |
| 2019年7月31日 | 不備物件の調査完了予定を2019年10月末、優先調査対象物件の改修工事完了予定を2020年6月末にそれぞれ見直し |
| 2019年10月4日 | 現状の全棟調査進捗状況を公表。 |
| 2020年9月30日 | 要改修戸数の約1/5が改修完了 |
2018年の4月から問題が提起され、2018年5月29日と2019年の2月5日の「ガイアの夜明け」の放送により、広く世に知れ渡るようになりました。
実際に「ガイアの夜明け」の放送を観てレオパレス21の界壁問題を知った方も多いと思います。
今回の問題の主な建物不備として、
- 界壁（小屋裏及び天井裏）が施工されていない物件
- 断熱材のグラスウールが使用されずに発泡ウレタンが使用された物件
- 天井部の施工が仕様に適合しない不備がある物件
- 耐火構造仕様に適合していない仕様となっている物件
この4点が今回の問題の特に重要な不備となっています。
では、界壁が不十分だとどういった問題があるのか。
４つの問題点を一つひとつ解説していきます。
界壁（小屋裏及び天井裏）の不備
画像引用元：レオパレス21公式サイト
界壁とは各住戸の間を区切る壁のことを言います。
界壁は小屋裏・天井裏まで達するように設ける必要があり、今回のレオパレス21の界壁（小屋裏及び天井裏）の不備は小屋裏・天井裏まで界壁が達していない物件が多数存在するというものです。
界壁が小屋裏・天井裏まで達していないと建物の防火性が低下し、火災が起きた際に大きな事故につながる可能性が高まります。
さらに建物の防音性も低下するため、通常の生活音も隣の部屋に聞こえやすくなります。
あるべきところに壁がなかったのですから、レオパレス物件の騒音に関する悪評が多いことも頷けますね。
関連記事＞＞レオパレス物件は騒音ひどい？うるさい？壁薄い？【徹底解説！】
断熱材のグラスウールではなく発泡ウレタンを使用
画像引用元：レオパレス21公式サイト
界壁に断熱材のグラスウールが使用されずに発泡ウレタンが使用された物件は防火性と防音性が低下します。
設計図ではグラスウールまたはロックウールという防火性・防音性が高いものが使用されるはずでしたが、実際には防火性と防音性が低い発泡ウレタンが使用された物件が多数発覚しました。
小屋裏・天井裏まで界壁が達していない物件に加えて界壁の断熱材に発泡ウレタンが使用された物件だと、さらに防火性と防音性が低くなる物件となります。
天井部の施工が仕様に適合しない不備
画像引用元：レオパレス21公式サイト
今回のレオパレス21の問題の場合は、画像一番左の準耐火構造とすべき物件において、強化石膏ボードを使用すべき物件で実際に強化石膏ボードが使用されていないなど、天井部の施工が仕様に適合しない不備があり、建築基準法に反した物件という事で対象物件の4518戸の入居者は住み替えを余儀なくされました（住み替えに掛かる費用は全額レオパレス負担）
耐火構造不備
画像引用元：レオパレス21公式サイト
耐火構造の不備の物件は、その名の通り耐火性が建築基準法の基準値に達していないため、万が一火災が発生した際に火災による被害が増大する可能性が高まる物件となります。
レオパレス21現在の状況
レオパレス21公式サイトより発表されている、
上記ページを参考に2019年10月から2021年7月までの、
- 調査完了棟数
- 不備棟数
- 着手棟数
- 完了棟数
を表にまとめました。
| 調査済み率 | 不備棟数 | 着手棟数 | 完了棟数 | |
| 2019年10月 | 90.00％ | 11618 | 3180 | 863 |
| 2019年11月 | 98.20％ | 12872 | 数値無し | 数値無し |
| 2019年12月 | 98.65％ | 13517 | 4004 | 896 |
| 2020年1月 | 98.75％ | 13524 | 4181 | 924 |
| 2020年2月 | 98.78％ | 13587 | 4440 | 942 |
| 2020年3月 | 98.88％ | 13603 | 5091 | 952 |
| 2020年4月 | 98.94％ | 13606 | 6277 | 990 |
| 2020年5月 | 98.96％ | 13611 | 6886 | 1003 |
| 2020年6月 | 98.96％ | 13165 | 7071 | 1008 |
| 2020年7月 | 98.97% | 13621 | 7316 | 1015 |
| 2020年8月 | 98.97% | 13622 | 7319 | 1045 |
| 2020年9月 | 98.97％ | 13626 | 7394 | 1055 |
さらに、2020年10月から棟数表記から戸数表記に変わっています。
これまで改修進捗状況については棟単位でご報告しておりましたが、改修工事は住戸単位で行っていることから、進捗をより的確に表示できるよう当月より住戸単位に変更いたしました。
引用：改修等の進捗状況について
| 明らかな不備戸数 | 要改修等戸数 | 改修完了数 | |
| 2020年10月 | 216,266 | 195,241 | 40,976 |
| 2020年11月 | 216,269 | 195,234 | 41,370 |
| 2020年12月 | 216,270 | 195,325 | 41,734 |
| 2021年1月 | 216,270 | 195,398 | 42,072 |
| 2021年2月 | 216,267 | 195,556 | 43,300 |
| 2021年3月 | 216,265 | 195,650 | 44,117 |
| 2021年4月 | 216,250 | 195,692 | 45,523 |
| 2021年5月 | 216,250 | 195,719 | 46,891 |
| 2021年6月 | 216,250 | 195,742 | 48,099 |
| 2021年7月 | 199,845 |
165,383 | 48,633 |
| 2021年8月 | 199,199 | 164,565 | 48,880 |
| 2021年9月 | 197,965 | 162,731 | 49,111 |
2021年10月現在、30.1%の改修完了率
2021年10月現在では要改修戸数162,731戸の約30.1%である48,880戸が完了済みとなっています。
まだまだ全ての改修を終えるまで時間が掛かりそうですが、改修工事は少しずつ進んでいるようです。
2021年9月の入居率は81.13%
レオパレス21の入居率は界壁問題を受けてから大きく下落しています。
2018年4月には92.82%あった入居率が、2020年12月には77.07%まで下落。
★レオパレス21（2018年4月～の入居率推移）
| 2019年3月期 | 4月 | 92.82% |
| 5月 | 92.76% | |
| 6月 | 92.10% | |
| 7月 | 90.45% | |
| 8月 | 89.41% | |
| 9月 | 88.40% | |
| 10月 | 87.24% | |
| 11月 | 86.38% | |
| 12月 | 85.26% | |
| 1月 | 85.38% | |
| 2月 | 85.57% | |
| 3月 | 84.33% | |
| 2020年3月期 | 4月 | 82.35% |
| 5月 | 81.95% | |
| 6月 | 81.40% | |
| 7月 | 80.67% | |
| 8月 | 80.21% | |
| 9月 | 80.07% | |
| 10月 | 79.49% | |
| 11月 | 79.21% | |
| 12月 | 78.91% | |
| 1月 | 80.19% | |
| 2月 | 81.82% | |
| 3月 | 83.07% | |
| 2021年3月期 | 4月 | 81.40% |
| 5月 | 79.91% | |
| 6月 | 79.43% | |
| 7月 | 78.56% | |
| 8月 | 78.18% | |
| 9月 | 78.09% | |
| 10月 | 77.46% | |
| 11月 | 77.09% | |
| 12月 | 77.07% | |
| 1月 | 78.16% | |
| 2月 | 79.60% | |
| 3月 | 81.27％ | |
| 2022年3月期 |
4月 | 80.65% |
| 5月 | 80.32% | |
| 6月 | 80.91% | |
| 7月 | 80.59% | |
| 8月 | 80.53％ | |
| 9月 | 81.13％ |
参考：レオパレス21月次データを元に作成
レオパレス21の入居率における損益分岐点は約80%と言われていますので、一時は損益分岐点を割る入居率となりましたが、2021年9月の入居率は81.13%。
さらに上記の入居率をグラフとして表したのが下記の画像です。
参考：レオパレス21月次データを元に作成
界壁問題が発生してから入居率が下落し続けているのが分かりますね。
さらに2020年からはコロナウイルスの影響もあり、入居率の下落は止まらずと言った状況です。
レオパレス21は法人社宅契約が大きな柱であったため、コロナウイルスの影響は非常に大きいのではないかと思います。
しかし2021年に入って少しずつ回復傾向にあります。
2021年9月の入居率は前年比+3.04%となっており、このまま前年比を上回る入居率をキープしたいところです。
2021年3月期連結決算は236億円の赤字。債務超過84億円
レオパレス21の2021年3月期連結決算では売上高4089億円（前年比-5.7%）で最終損益は236億円の赤字。
昨年にソフトバンク傘下の米投資ファンド、フォートレス・インベストメント・グループから約570億円の支援を受けたものの、2021年3月末時点で84億円の債務超過となっています。
資本金を中小企業とみなされる1億円に減らして、税負担の軽減や財務基盤の強化を図るほか、人件費など経費の削減を続けることで、来年度＝2022年度には債務超過を解消したいとのこと。
ここから立て直しを図れるかという点からも、今後の入居率改善はレオパレスにとって非常に重要と言えるでしょう。
（参考：レオパレス21 3月までの年間決算 236億円の赤字 債務超過に）
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レオパレス物件を借りても大丈夫？
2021年10月現在、不備がある物件に関しては募集がストップされている状況ですので、現在市場に出ている物件情報は実際に物件を借りても問題はありません。
ですが以前から騒音に関する悪評が多いレオパレス物件ですので、
「騒音に対する不安」
をお持ちの方も多いと思います。
そのような方には、2013年4月以降のレオパレス物件がおすすめです。
2013年4月以降のレオパレス物件には「ノンサウンドシステム」と呼ばれる騒音対策が施された物件となっており、従来のレオパレス物件よりも遮音性が高い物件となっています。
実際にノンサウンドシステムが導入されている物件に入居された方々の評判も良いです。
ですので、騒音に不安がある方も、ノンサウンドシステムが導入されているレオパレス物件を選択することで騒音リスクを低減することができます。
また、下記の記事ではノンサウンドシステムの詳しい内容や評判をまとめていますので、よろしければ参考にご覧ください。
まとめ
今回はレオパレス21の界壁問題と最新情報について詳しく解説をいたしました。
界壁の問題が発生したことにより、レオパレス21へ不信感を強めた方は非常に多いと思います。
しかし逆に考えれば、調査及び改修工事が進められて不備のある物件は淘汰されたことによって、レオパレス物件全体の質は上がったという考えもできます。
レオパレスは、
- 家具家電付き
- マンスリー契約
- インターネット即日利用可能
など…多くのメリットがある不動産会社です。
また、ノンサウンドシステムが導入されている物件を選択することで騒音リスクを低減することができます。
「レオパレス21は問題を起こしたから怖い」
と一蹴してしまうのではなく、この記事をお読みいただいたことによってレオパレス物件とも上手くお付き合い頂けましたら幸いです。
皆様のより良いお部屋探しを心よりお祈り申し上げます。
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