【成功率UP】初期費用や家賃の値下げ交渉術！賃貸営業マンが徹底解説！【交渉タイミングが大事】

「賃貸の初期費用や家賃って値下げできるのかな？

もしできるなら上手に値下げ交渉できる方法が知りたい！」

このような疑問にお答えします。

筆者は賃貸営業歴5年の賃貸営業マンです。

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士の資格も保有しています。

賃貸の初期費用や家賃って想像以上に高いですよね。

もう少し初期費用が安ければ…

もう少し家賃が安ければ…

このように感じる物件も多いことと思います。

賃貸物件は全ての物件で値下げ交渉ができる訳ではありませんが、物件によっては初期費用を安く交渉できたり、家賃を安く交渉できることがあります。

そして値下げ交渉の成功率は交渉の仕方によって大きく変わっていきます。

そこで今回の記事では、これまでに1,000件以上契約を結んで多くの値下げ交渉を通してきた賃貸営業マンの筆者が上手な交渉術を詳しく解説していきます。

この記事をお読みいただければ初期費用や家賃の値下げ交渉の成功率は大きくUPするはずです。

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初期費用の内訳と相場

まずは賃貸の初期費用ではどのような費用が発生し、相場はどのくらいなのかを解説していきます。

賃貸契約の初期費用では、

上記7つの項目費用が発生するのが一般的です。

具体例を一つあげますと、

★具体例：賃料6万円・敷金１か月・礼金１か月・9月21日から契約開始

火災保険や保証会社費用、鍵交換費用は相場の金額で計算

上記のとおりとなり、おおよそ賃料の5か月分の初期費用となります。

もちろん物件によっては礼金なしだったり、鍵交換費用や保証会社費用が掛からない物件、仲介手数料が安い不動産会社など、何かしらの項目費用が発生しない物件も存在しますので、そのような物件では賃料の４か月分ほどの初期費用となります。

また反対に、室内消毒代や24時間サポートなどのオプション商品が付く物件の場合、賃料の６か月分ほどの初期費用となる物件もあるでしょう。

ですので、賃貸の初期費用の相場はおおよそ賃料の４か月～６か月分となります。

もともとの賃料が高くなればなるほど初期費用は高くなる傾向にありますので、初期費用の値下げ交渉を上手に行うことで、少しでも初期費用を安く抑えたいところです。

初期費用と家賃の値下げ金額の相場

初期費用や家賃の値下げ交渉ってどのくらい下げられるんだろう？

このような疑問をお持ちの方も多いと思います。

初期費用と家賃の値下げ金額の相場を把握しておくことも、値下げ交渉を行う上ではとても大切です。

それぞれ解説していきます。

初期費用の値下げ金額の相場

初期費用の値下げ金額の相場は賃料の0.5か月分～1か月分となります。

たとえば「礼金0.5か月分割引」や「1ヶ月分前家賃無料（フリーレント）」などが一般的ですね。

賃料の2か月分以上の初期費用の値下げ交渉が成功することはほとんどありませんので、

「礼金1か月分と仲介手数料1か月分を無料にしてください」

といった2か月分の初期費用の値下げ交渉はかなり無茶な値下げ交渉となります。

あまり無茶な値下げ交渉をしすぎると仲介会社や管理会社、オーナーから嫌がられて入居をお断りされるケースもあります。

初期費用の値下げ交渉は賃料の1か月分までにしておくことをおすすめします。

家賃の値下げ金額の相場

家賃の値下げ交渉の相場は賃料の５％ほどとなります。

たとえば賃料6万円の物件なら3,000円前後が値下げ金額の相場と言えるでしょう。

5,000円や1万円の値下げ希望を出される方もいらっしゃいますが、そのような高額な金額の家賃の値下げ交渉が通ることはほとんどありません。

とはいえ、まれに高額な家賃交渉が通ることもあります。

下記の記事では高額な家賃交渉が通った筆者の家賃交渉の経験談も踏まえて値下げ金額の相場を詳しく解説しています。

よろしければ参考にご覧ください。

家賃交渉は可能？いくら下がる？ベストな交渉タイミングや言い方とは？【賃貸営業マンが徹底解説】

初期費用と家賃の両方を値下げすることはかなり厳しい

上記で解説したとおり値下げ金額の相場は、

初期費用と家賃の値下げ交渉の大事なポイント

ここからは初期費用や家賃の値下げ交渉の大事なポイントについて詳しく解説していきます。

上記９つの大事なポイントをそれぞれ解説していきます。

1.礼金が付いている物件は礼金の値下げ交渉

礼金とはオーナーに支払う「お礼金」です。

礼金は入居者にとっては全く無駄な費用となりオーナーの収益となる費用ですので、言ってしまえば、賃貸契約上で必要ではない費用です。

そのため、賃貸の初期費用の中でも最も値下げ交渉が通りやすい費用と言えます。

礼金の値下げ交渉をする際は、もちろん全額値下げできることが一番望ましいですが、難しい場合は0.5か月分の値引きなどで妥協することも大事です。

詳細記事＞＞礼金交渉で失敗しない4つのコツ！【賃貸営業マンが教えます】

2.礼金が付いていない場合はフリーレント交渉

初期費用の項目で最も値下げ交渉が通りやすい費用は礼金ですが、近年は「礼金なし物件」が多くなってきています。

そのような礼金が付いていない物件の場合は、フリーレント交渉（前家賃無料）が通りやすいです。

フリーレントも礼金と同じで全額値下げできることが望ましいですが、難しい場合は半月分のフリーレントで妥協しましょう。

さらにフリーレントの場合は、

など、礼金以上に細かく値下げ交渉をすることもできます。

1ヵ月分まるまるのフリーレントはダメでも、

「1週間のフリーレントならいいよ」

と承諾してくれるオーナーや不動産会社は意外と多いです。

詳細記事＞＞フリーレント交渉の成功率を高める７つのポイントとは？【賃貸営業マンが解説】

3.敷金の値下げ交渉はあまり意味がない

敷金は退去の際の原状回復費用や家賃滞納の際の担保として預かるお金ですので、礼金とは違い、入居者にも支払うメリットがある費用です。

筆者としては入居後のトラブルを避けるためにも敷金は通常通りに支払う事をおすすめしますが、敷金を外す交渉をしてクリーニング代を退去時に支払う契約内容に変更することで初期費用を抑える事ができます。

ただし、退去時のクリーニング代を前払いとする不動産会社も多く、敷金を外してもあまり初期費用が安くならないケースも多いです。

そのため、礼金やフリーレントと比べて敷金の値下げ交渉はあまり意味がないとも言えます。

関連記事＞＞敷金はあったほうがいい？敷金の値引き交渉はあまり意味がない

4.仲介手数料の値下げ交渉はおすすめしない

仲介手数料の割引交渉をしたがる方も多いですが、礼金やフリーレントと違い、仲介手数料の場合は担当の営業マン（仲介不動産会社）が割引分を負担しなければなりません。

そのためあまりしつこく仲介手数料の割引交渉を行うと、担当営業マンとしても良い気分にはならないでしょう。

担当営業マンに嫌われてしまうと、結果として通るはずだった礼金やフリーレント交渉まで通りづらくなります。

ですので筆者は仲介手数料の割引交渉に関してはあまりおすすめをしていません。

詳細記事＞＞仲介手数料の値下げ交渉は可能？７つのコツと３つのおすすめしない理由

5.家賃保証会社費用の値下げ交渉も厳しい

近年では家賃保証会社を利用して賃貸契約を結ぶことが一般的です。

家賃保証会社の費用は不動産会社側が設定している訳ではなく家賃保証会社が設定している金額となっています。

そのため家賃保証会社の費用を値下げする交渉や、家賃保証会社を利用しない交渉はかなり厳しいです。

家賃保証会社の費用に関しては、賃貸契約を結ぶうえで必ず発生してしまう費用として割り切ってしまった方が良いでしょう。

6.火災保険は自己加入することで安くできる

賃貸の火災保険は、契約を結ぶ不動産会社指定の火災保険を勧められます。

しかし、必ず不動産会社指定の火災保険に加入をしなければいけない訳ではありません。

賃貸契約を結ぶ前に、

「火災保険は自己加入する」

と不動産会社に伝えておけば、多くのケースで火災保険を自己加入することができるでしょう。

安いプランの火災保険に自分で加入すれば「4,000円/1年」などの保険もありますので、火災保険料を抑えることも可能です。

賃貸契約の初期費用を抑えたい方は火災保険の自己加入も検討されると良いでしょう。

7.鍵交換費用を外す場合は自己責任で

鍵交換費用は「鍵交換をしない」という選択をすることで外すことができる場合もあります。

とはいえ、鍵交換をしないことは前入居者による空き巣などの犯罪リスクも発生します。

鍵交換費用を外して初期費用を安くする場合は上記のリスクに十分ご注意ください。

詳細記事＞＞賃貸の鍵交換をしない・拒否する交渉は可能？賃貸営業マンが解説します

8.必要ないオプション商品は外してもらう

不動産会社によっては「24時間サポートや室内消毒代」などのオプション商品が付いている場合もあります。

オプション商品は基本的に任意での契約となりますので、必要ないオプション商品は外してもらうようにしましょう。

9.家賃交渉は近隣相場をしっかり把握する

家賃の値下げ交渉を行う場合、近隣の家賃相場はしっかり把握しておくべきです。

「近くの○○マンションは同じような築年数・間取りで2,000円家賃が安い」

上記のように近隣の家賃相場をしっかり把握しておけば、値下げ交渉する際の大きな武器となります。

初期費用や家賃の値下げ交渉の成功率を高める５つのコツ

さらにここからは値下げ交渉の成功率を高める５つのコツをお伝えしていきます。

５つのポイントの中でも最も重要なポイントは１つめの入居意思を明確にすることです。

というよりも、入居意思を明確にしなければ初期費用や家賃の値下げ交渉を成功させることはかなり難しいと思っていただいた方が良いでしょう。

まずは入居意思を明確にして、残りの４つのポイントを付け加えていく感じです。

それでは下記より５つのポイントを一つひとつ詳しく解説していきます。

1.入居意思を明確にする

上記でもお伝えしたとおり、値下げ交渉を成功させるには入居意思を明確にすることが最も重要なポイントとなります。

たとえば不動産屋に来店していきなり「初期費用や家賃の値下げ交渉」を持ちかけられても営業マンとしては管理会社やオーナーに交渉の仕様がありません。

物件が決まるかどうかも分からない状況で値下げ交渉をしたところで、管理会社やオーナーは全く相手にしてくれないです。

初期費用の交渉でも家賃の交渉でも、相手方にしっかりメリットを与えてあげることで交渉成功率は高まります。

それぞれ上記の希望を持っているので、

「初期費用が下がればこの物件に決めます」

という入居希望者側が入居意思を明確にすることによって、相手方にも値下げ交渉を通すメリットが生まれます。

管理会社（オーナー）としては、

「今回の入居決定チャンスを逃したら長期で空室となってしまう事が怖い」

ですし、担当の営業マンは、

「入居申し込みがもらえるなら」

と、全力で管理会社（オーナー）に値下げ交渉をしてくれることでしょう。

2.ベテラン・デキる営業マンに担当をお願いする

値下げ交渉は入居希望者が管理会社（オーナー）に直接お願いをするのではなく、仲介不動産会社の担当営業マンが管理会社やオーナーに値下げ交渉を持ち掛けます。

そのため、担当営業マンと管理会社（オーナー）の信頼関係も値下げ交渉の成功率に大きく関わってきます。

たとえば管理会社やオーナーに顔が知れているベテラン営業マンや、契約を取りまくるデキる営業マンは管理会社やオーナーに信頼されていることが多いです。

上記のような感じで、ベテラン営業マンやデキる営業マンが担当者になってくれると値下げ交渉が上手くいき、お得に契約できる可能性が高くなります。

3.営業マンと良好な関係を築く

値下げ交渉などは入居者が直接行うものではなく、担当者の営業マンが管理会社やオーナーに交渉を持ち掛けます。

つまり、担当の営業マンと良好な関係を築くことも値下げ交渉の成功率を高めるポイントになります。

営業マンも人間ですから、良いお客様であれば交渉事も全力でサポートしてくれますが、態度が悪いようなお客様に全力でサポートすることは難しいでしょう。

担当の営業マンと良好な関係を築ければ、費用面だけではなくすべての面において有利に賃貸契約を結ぶことができるはずです。

4.閑散期に部屋探しをする

賃貸仲介の市場には閑散期があります。

もっとも閑散期となる7月8月にお部屋探しすることで、値下げ交渉の成功率は高まります。

この時期は入居希望者が少なく、管理会社やオーナーも長期空室リスクを恐れるためです。

ですので、お部屋探しの時期をずらせるようなら閑散期に部屋探しをすることでお得に契約できる可能性は高まります。

5.貸主側に有利な条件を提示する

貸主となるオーナーや管理会社が有利となる条件を一緒に提示することで、値下げ交渉の成功率を高めることができます。

たとえば、

などが挙げられます。

契約開始日を早めることで家賃発生が早くなるのでオーナーは得をしますし、短期違約金を設定することで入居者が短期間で退去しても違約金を受け取ることができます。

また、初期費用の値下げ交渉の際には逆に家賃を上げることで初期費用を値下げしてもらい、初期費用を抑える方法も一つです。

上記のように貸主側に有利な条件を提示できれば、さらに値下げ交渉の成功率を高めることができますので、貸主側に有利な条件を提示できる方にはおすすめです。

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初期費用交渉や家賃交渉のベストなタイミング

値下げ交渉を成功させるには上記でお伝えした５つのコツも重要ですが、値下げ交渉を持ち掛けるタイミングも重要です。

値下げ交渉のタイミングは入居申し込みの直前がベスト

先ほどの５つのコツでお伝えしたように、値下げ交渉を成功させるには「入居意思を明確にする」ことが重要です。

つまり値下げ交渉を行うベストなタイミングは入居申し込みの直前がベストとなります。

物件を複数検討し、実際に内見を終えて入居意思をしっかり固めた後で値下げ交渉を持ち掛けることで、担当の営業マンも熱心に交渉してくれますし、オーナーも真剣に値下げを検討してくれるでしょう。

入居申し込み後や審査後の値下げ交渉はかなり厳しい

入居申し込み後や入居審査後に「やっぱり値下げしてほしい」という交渉はかなり成功率が下がります。

入居申し込み書を記入するということは現状の初期費用や家賃の条件で納得していることになるからです。

それでも全く成功しない訳ではないと思いますが、筆者の経験上、成功したことはありません。

契約後の値下げ交渉はほぼ不可能

契約後の値下げ交渉は入居申し込み後よりもさらに厳しくなります。

筆者は契約後の値下げ交渉をしたことはありませんが、無理に交渉すると貸主（管理会社やオーナー）から入居をお断りされる可能性も考えられます。

入居申し込み後や契約後の値下げ交渉はしないことをおすすめします。

初期費用や家賃の値下げ交渉の具体例を公開

「実際に値下げ交渉する時はどのような言い方をしたらいいの？」

このような疑問をお持ちの方も多いと思います。

ここでは礼金が１か月付いている物件で、礼金を外す交渉をする例を元に具体例を公開していきます。

ポイントはやはり「礼金を外してもらえれば○○マンションに決めます」という部分です。

しっかりと入居意思を明確にすれば担当の営業マンもオーナーや管理会社に礼金交渉しやすくなります。

また、５つのコツでもお伝えした、

上記のような感じですね。

ぜひ参考にしていただき値下げ交渉にチャレンジしていただけましたら幸いです。

初期費用や家賃の値下げ交渉のデメリット

基本的には入居者側に大きなメリットがある値下げ交渉ですが、デメリットも存在します。

それぞれ解説していきます。

交渉に時間が掛かる可能性がある

初期費用や家賃の値下げ交渉には多くの「人」が関わってきます。

• 実際に交渉を行う担当の営業マン
• 交渉を受ける管理会社の担当者
• 物件のオーナー

多くの人が関われば関わるほど、それだけ時間が掛かることになります。

中にはなかなか連絡が付かないオーナーや管理会社も存在し、一向に交渉の結果を得られず時間だけが過ぎていく…

上記のようなことも十分考えられます。

値下げ交渉を行う＝時間が掛かる

このデメリットはしっかりと把握しておくべきと言えます。

特に引越し日程に時間があまりない方は注意が必要です。

入居を断られる可能性がある

「初期費用と家賃の値下げ金額の相場」でもお伝えしたとおり、

上記のような形で値下げ交渉を行うと最悪の場合、入居をお断りされてしまう可能性があります。

中には値下げ交渉を極端に嫌うオーナーや不動産会社の担当者も存在しますので、値下げ交渉を行う際には低姿勢で相場に見合った金額で行うようにしましょう。

まとめ

今回は初期費用や家賃の値下げ交渉について詳しく解説をいたしました。

初期費用や家賃の値下げ交渉はなかなか勇気がいることですし、実際に値下げを勝ち取ることも決して簡単ではありません。

しかし今回ご紹介した値下げ交渉の大事なポイントや、成功率を高める５つのコツを参考にしていただければ、多少なりとも交渉成功率は高まるはずです。

また、今回の記事をお読みいただいた方の中には、

「私には値下げ交渉は難しそう…」

このような方もいらっしゃると思います。

そのような方でも初期費用を安く抑える方法はまだまだ多く存在します。

下記の記事では初期費用を安く抑える方法を７つご紹介していますので、ぜひご覧になってみてください。

皆様のより良いお部屋探しを心よりお祈り申し上げます。

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