「先日賃貸物件を内見していいお部屋があったんだけど…
初期費用が高くて断念してしまいました。
お部屋探しの初期費用を安く抑えられれば…
具体的に何かいい方法はないのかなぁ？」
このような疑問にお答えします。
筆者は賃貸営業歴5年の賃貸営業マンです。
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士の資格も保有しています。
お部屋探しの初期費用…高いですよね。
その高い初期費用を安く抑えることができたら…
きっとお部屋探しの選択肢が広がるはずです！
筆者は賃貸営業マンとして5年間勤めて、1000件以上の成約を頂いてきました。
もちろん頂いた成約の中には交渉の末、フリーレント（賃料無料期間）をもらえたり、礼金を外してもらったり…
初期費用を安く抑えて成約した物件も数多くあります。
結論を先に申し上げると初期費用を安く抑えることはできます。
もちろん全ての物件で初期費用を安く抑えられる訳ではありませんが、上手に交渉する事で初期費用を安くできる可能性は上がります。
この記事では筆者の賃貸営業マンとしての経験から、
賃貸物件の初期費用を安く抑える上手な交渉術
をお伝えしていきます。
この記事をお読みいただくことで初期費用を上手に値下げ交渉ができるようになって「より良いお部屋探し」ができるはずです！
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賃貸の初期費用の値下げ交渉を上手におこなうために
賃貸の初期費用の値下げ交渉を上手におこなうために、まずは初期費用の相場を知ることが大事です。
賃貸の初期費用の相場
賃料の5カ月分～6ヵ月分
賃貸の初期費用にはさまざまな費用が発生してきます。
敷金・礼金・前家賃・仲介手数料…
これだけで賃料の4カ月分以上発生してしまう物件も多いです。
さらに、
保証会社費用・火災保険・鍵交換代・その他オプション商品…
これらの項目も加わって賃貸の初期費用の相場は賃料の5カ月分～6カ月分となります。
賃貸の初期費用がもともと安い物件もある
賃貸の初期費用の相場は賃料の5ヵ月分～6ヵ月分ですが、初期費用の値下げ交渉をしなくても近年は「もともと初期費用が安い」物件もあります。
敷金・礼金なしのダブル０物件を狙おう！
「初期費用の相場＝5ヵ月分～6ヵ月分」はあくまで敷金・礼金が発生している物件を考えた場合です。
最近では敷金・礼金なしのダブル０物件と呼ばれるお部屋も増えてきました。
敷金・礼金なしのダブル０物件とはその名の通り敷金と礼金が発生しない物件のことです。
この敷金・礼金なしの物件を狙うことで初期費用を賃料の3カ月分～4カ月分に安く抑えることも可能です。
初期費用割引キャンペーン物件を狙おう！
最近は敷金・礼金なしのダブル０物件以外にも割引キャンペーンとして初期費用が安くなっているお部屋もあります。
具体的に割引キャンペーンが行われやすい初期費用の項目は次の通りです。
- フリーレント（前家賃無料）
- 仲介手数料無料
- 鍵交換代無料
フリーレント（前家賃無料）
フリーレントとは一定期間の賃料を無料にするサービスです。
フリーレントを用いる事で初期費用に含まれる前家賃が削れるので初期費用を大きく抑える事ができます。
仲介手数料無料
仲介手数料は不動産業者にサービス料として支払う金額です。
この仲介手数料を貸主負担（オーナー負担）として仲介手数料が無料になるキャンペーンです。
仲介手数料は賃料の1ヵ月+消費税が掛かる不動産業者がほとんどですから、非常に大きな初期費用の割引と言えます。
また、キャンペーンではなく、もともと仲介手数料が安い不動産屋も存在します。
下記の記事にて7社ご紹介していますのでぜひ参考にご覧ください。
【賃貸営業マンおすすめ】仲介手数料が安い不動産屋７選！【最大無料】
鍵交換代無料
鍵交換代は前入居者が使用していた鍵から新しい鍵に変更する施工代です。
この費用を貸主負担として鍵交換代を無料にしてくれるキャンペーン物件もあります。
鍵交換代の相場は15,000円～20,000円ですのでそこまで大きな割引ではありませんが、ありがたいサービスですよね。
実際に初期費用がもともと安い不動産会社や物件は存在しますが、全体の数としてはまだまだ少ないのが現状です。
下記からは具体的に、
賃貸の初期費用を安く抑える上手な値下げ交渉術
をお伝えしていきます！
賃貸の初期費用で値下げ交渉が通りやすい費用
賃貸の初期費用で最も値下げ交渉が通りやすい費用は、
- 礼金
- 前家賃（フリーレント）
となります。
礼金が付いている物件では礼金の値下げ交渉を。
礼金が付いていない場合の物件ではフリーレント交渉を行うようにしましょう！
下記からは礼金交渉とフリーレント交渉をそれぞれ詳しく解説していきます。
礼金の値下げ交渉
礼金とはオーナーに支払う「お礼金」です。
礼金は入居者にとっては全く無駄な費用となりオーナーの収益となる費用ですので、言ってしまえば、賃貸契約上で必要ではない費用です。
そのため、賃貸の初期費用の中でも最も値下げ交渉が通りやすい費用と言えます。
礼金の値下げ交渉をする際は、もちろん全額値下げできることが一番望ましいですが、難しい場合は0.5ヵ月分の値引きなどで妥協することも大事です。
礼金の値下げ交渉については下記の記事にて詳しく解説をしていますので、ぜひ参考にご覧ください。
フリーレント交渉
初期費用の項目で最も値下げ交渉が通りやすい費用は礼金ですが、近年は「礼金なし物件」が多くなってきています。
そのような礼金が付いていない物件の場合は、フリーレント交渉が通りやすいです！
フリーレントも礼金と同じで全額値下げできることが望ましいですが、難しい場合は0.5ヵ月分の値下げなどで妥協しましょう。
さらにフリーレントの場合は、
- 1週間フリーレント
- 10日フリーレント
- 日割り4日間フリーレント
など、礼金以上に細かく値下げ交渉をすることもできます。
1ヵ月分まるまるのフリーレントはダメでも、
「1週間のフリーレントならいいよ」
と承諾してくれるオーナーや不動産会社は意外と多いです。
賃貸の初期費用を交渉するタイミング
賃貸の初期費用を交渉する際に非常に大事となるのが、
交渉するタイミングです。
交渉するベストなタイミングは、
内見が終わり最終的な話の段階に入ってから
となります。
不動産屋に来店して早々、「フリーレントの交渉や礼金の交渉」を持ちかけられても営業マンとしては管理会社やオーナーへ非常に交渉しづらいです。
その物件が決まるかどうかも分からない状況で交渉をしたところで、管理会社やオーナーからは「無理です」と即答されるか「決まりそうならまた連絡してよ」と言われるのがオチだからです。
ですので賃貸の初期費用の値下げ交渉を行う際は、内見が終わり最終的な話の段階に入ってからがベストなタイミングです。
注意点としては、内見時に「この物件に決めよう！」と決心しても、初期費用の交渉のために、すぐに決断する旨を営業マンに伝えないようにしましょう。
担当の営業マンに「あと一押しがあれば決めてくれそうだ…」と思わせることが大事です。
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賃貸の初期費用の値下げ交渉成功率を上げる方法
初期費用の交渉のタイミングになったら担当の営業マンに値下げ交渉を持ち掛けましょう。
賃貸の初期費用の値下げ交渉の成功率を上げるためには、
入居意思をハッキリ伝えること
これが非常に重要です。
- お客様→この物件に住みたい！
- 営業マン→成約をもらいたい！
- オーナー→早く空室を埋めたい！
３者の意志全てが一つに繋がりますね！
入居意思をハッキリ伝えないと、通るはずの値下げ交渉も通らないことになってしまいます。
何でもかんでも交渉するのではなく、しっかりと意思を固めた上で交渉を持ちかけるようにしましょう。
ハッキリと入居意思を伝えれば、担当の営業マンも熱心に交渉してくれますし、オーナー側もしっかり初期費用の値下げを検討してくれます！
具体的にどのように交渉したら良いか
筆者が熱心にオーナーへ交渉をしたいと思えるお客様の言葉として、一つ例を挙げます。
「いくつか物件を内覧させてもらって、このA物件に決めたいと思っているのですが…
初期費用が思っていたよりも高くて少し検討したい気持ちもあります。
もしフリーレントなどで初期費用が安くなるのならこの物件に決めたいと思うのですが、フリーレントの交渉は可能ですか？」
まず大事なことは「この物件で決めたい！」と自身の中で決定していることです。
この本質的な部分は営業マンに読み取られてしまいます。
決める気が無いのに上記の言葉を並べても営業マンには響きません。
数件内見して即答ができなければ一度持ち帰ってじっくり検討し、その後に正式に気持ちが決まってから改めて上記の言葉を並べれば担当営業マンは熱心にオーナーへ交渉してくれるはずです。
オーナーも営業マンもそれぞれに思いがあります。
繰り返しになりますが、あなたが「初期費用が安くなればこの物件に決めます」と強くしっかり主張することで初期費用の交渉が通る確率は劇的に上がります。
仮にフリーレント交渉や礼金交渉が通らなかったとしても、その他の項目で初期費用を安くしてくれるように動いてくれるはずです。
その他の項目で初期費用を抑える
一番交渉がしやすい「フリーレント交渉」と「礼金交渉」についてはお伝えしましたが、フリーレントや礼金交渉が通らなかった時に、その他の初期費用の項目でも初期費用を安く抑えることができる可能性があります。
一つ一つ解説していきますね。
また、各項目ごとに詳細を解説している記事もありますので参考にご覧ください。
敷金
敷金は退去の際の原状回復費用や家賃滞納の際の担保として預かるお金ですので、礼金とは違い、入居者にも支払うメリットがある費用です。
筆者としては入居後のトラブルを避けるためにも敷金は通常通りに支払う事をおすすめしますが、敷金を外す交渉をして原状回復費用を退去時に支払う契約内容に変更することで初期費用を抑える事ができます。
仲介手数料
仲介手数料は不動産業者の利益の中心となる費用ですので、仲介手数料の割引に応じてくれる不動産業者は少ないですが、キャンペーン物件で仲介手数料が安くなっていたり、もともと仲介手数料が0.5ヵ月の不動産業者や中には無料の不動産業者も存在します。
こうした不動産業者を利用することでさらに初期費用を安く抑える事ができるでしょう。
保証会社費用
保証会社費用は家賃を保証する会社に加入する費用です。
最近は連帯保証人を利用せずに保証会社を利用して賃貸契約を結ぶ物件が多いため、多くの賃貸契約で保証会社費用が発生します。
なかなか交渉を通すことは難しいですが、保証会社を利用せずに連帯保証人を立てて賃貸契約を結ぶ事ができれば保証会社費用をなくす事ができるため初期費用を抑えられます。
ダメ元で交渉を持ち掛けてみてもいいかもしれません。
火災保険料
火災保険も現在は管理会社指定の火災保険に加入させられてしまう事が多いですが、個別で加入したい交渉が通れば、火災保険を別途加入して費用を抑えることができます。
鍵交換代無料
セキュリティー上の観点から鍵交換代を必須としている不動産業者が多いですが、交渉の結果、鍵交換代を外すことができた契約もいくつかありました。
鍵交換代を外せれば初期費用を安く抑えることができますが、やはりセキュリティーを考慮すると筆者としてはしっかり費用を払って鍵交換することをおすすめします。
オプション商品
24時間サポートや室内消毒代などのオプション商品。
任意で選べるケースもあれば必須契約としてオプション商品を外せないこともあります。
消毒代についてはかなり割高なことが多いので、ご自身で行う事ができるのであれば室内消毒代に関しては外してもらう交渉をして、ご自身で入居前に行った方が良いでしょう。
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賃貸の初期費用を値下げ交渉するのに最も重要なこと
初期費用の値下げ交渉だけではなく、全ての交渉ごとにおける最も重要なことは、
担当の営業マンと良好な関係を築く
これが最も重要だと筆者は考えています。
当然、営業マンもロボットではなく人間です。
感じの悪いお客様や態度の悪いお客様に全力のおもてなしをすることは難しいと思います。
「私はお客様」
という上からの態度ではなく、お互いに良好な関係を築こうとすることが大事です。
担当の営業マンと良好な関係を築ければ、営業マンは全力であなたのお部屋探しをサポートしてくれるはずです。
担当の営業マンとはその時のお部屋探しの付き合いだけではありません。
契約手続きから鍵渡し・入居まで担当する営業マンとなります。
担当の営業マンと良好な関係を築くことが、より良いお部屋探しをするために最も重要と言っても過言ではありません。
まとめ
今回は初期費用を安く抑えるためのポイントや交渉術をお伝えしました。
もちろん全ての物件で初期費用の交渉が可能な訳ではないですが、今回の記事の内容をしっかり把握して不動産業者へ行けば多少なりとも初期費用は抑えられるはずです！
皆様のより良いお部屋探しを心よりお祈り申し上げます。
